◎三鷹市で借地権の分譲マンションを購入する際の注意点
「地主さんが八幡大神社編」
「三鷹」駅周辺特に駅の南側「三鷹市下連雀三丁目地域」は、分譲マンションのワンルーム投資物件が人気です。
「三鷹」駅は、中央線の中でも、特別快速や特急かいじ、総武線各駅停車始発駅、東西線始発駅として、都心への通勤に大変便利（東京駅・大手町駅・日本橋駅・高田馬場駅方面に並びさえすれば座っていける）他、隣の吉祥寺はお買い物で人気のエリア、もう一つ言うならば三鷹は震災以降特に「武蔵野台地」にあり、坂道も少なく地震に強い街として学生さんから社会人まで賃貸でも人気のエリアとなっています。
また、三鷹駅南側の下連雀三丁目地域のほとんどが建蔽率・容積率の高い商業地域に指定されているため、分所言うマンションや1棟賃貸マンションが建ちやすい地域となっております。（アパートもありますが、上連雀2丁目・3丁目・4丁目・下連雀２丁目エリアのほうがアパート向きの場所が多く、実際に件数も多い状況となっています。
この分譲マンションの多いエリアである下連雀三丁目と四丁目の商業地域のうち、三鷹通りと連雀通りと禅林寺通りと玉川上水で囲われた範囲内の土地においては、三鷹通りから約半分は「八幡大神社」の土地。また、もう一つの半分は「禅林寺」の土地になっていて、そのほとんどはこれら二つの「地主」さんが「底地」を所有する「借地権」のエリアとなっています。
ここでいう「借地権」は、「旧法賃借権」で地主さんと土地賃貸借契約を交わしてから30年（分譲マンションや堅固な建物）で「更新」ができる内容になっているものがほとんどです。（※木造のものなどは一部20年のものもあります）
「借地権」の「旧法賃借権」でも、このエリアは二タイプあります。
一つは、地主さんと区分所有者が直接借地権の準共有持ち分の土地を賃貸借する形のものと、「転借権」といって、地主さんは分譲マンション等新築建設時に分譲事業者との間で「土地賃貸借契約」を締結し、開発分譲事業者がこの権利を今度は各区分所有者との間で「土地転貸借契約書」を取り交わし、各区分所有者は、「旧法賃借権」の「転借権」として土地の準共有持ち分を所有する形がありますので、注意が必要です。
◎「直接賃貸借の賃借権」→「地主さんが八幡大神社の場合」この場合は、区分所有者が「土地賃貸借契約書」に基づき、マンションの売買の際には「売主」側が、「土地賃貸借契約書の名義変更承諾願」（八幡大神社・禅林寺それぞれ書式有）を売買契約後遅滞なく
地主に名義変更料として譲渡金額の３％相当額を振込により支払い、その「振込明細書」の写しと売買契約書写し・重要事項説明書写し、土地賃貸借契約書写し、建物謄本写し、指定書式の「土地賃貸借契約書名義変更承諾願」原本二部をそろえて、神社に契約前に事前に連絡をし、月に二回（毎月1日と15日）開催される代表役員宮司会にて承諾願に神社の署名捺印をもらって許可を受ける必要があります。これがないと土地賃貸借契約書の名義変更ができません。
また、この月二回開催される宮司会に承諾願を提出されるには、神社の担当事務職のかたがいらっしゃる日時（毎週月水金の9時から16時くらい）に、事前連絡をしたうえで、スケジュールを確認をして十分期間を取って（会議の2週間前ぐらいまでに最低でも連絡必要）依頼をするように注意が必要です。ギリギリ依頼すると、依頼者の思い通りの日時に承諾願が完成しない可能性もあります。
売買契約契約後売主が名義変更料を地主へ振込み、必要書類を提出。
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毎月1日15日開催される代表役員宮司会のスケジュールに間に合うように（開催日の約２週間ほど前までに）書類を提出
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開催日の次の月水金には承認された承諾書をもらえます。
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承諾書がでてから購入するマンションの決済引き渡し
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引渡のあと、約２週間ほどで自分の名義になった「マンション建物の登記簿謄本」があがってきますので、上がり次第その写しを1部用意して神社に連絡
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ご本人が神社に行く形であれば、神社に事前に土地賃貸借契約書の新しい自分の名前の入ったものへの書き換えに行きたいことを伝え、アポイントを取って
自分の印鑑を持参して神社に行き、少し待ちますが新しい土地賃貸借契約書をもらえる。
という流れになります。
◎直接賃貸借の場合、一般の銀行でも「住宅ローン」も借りることが可能です。事業用ローンも可能です。登記簿面積でお部屋の広さが「30㎡未満」の場合、住宅ローンは難しい場合が多いです。（投資物件と思われるから）
◎次に地主さんとの間にマンション開発事業者等がはいる「転貸借契約」の場合
※注意 この「転貸借」になっている物件を「住宅」として使いたい場合で「住宅ローン」を借りようと思う場合は特にご注意ください。
（例えば、「藤和三鷹ホームズ」「ファシーネ三鷹ハイライズ」「ライオンズマンション三鷹第7」「コスモフォーラム三鷹」などのファミリータイプを購入する際には、住宅ローンを普通の一般大手銀行で融資を受けられないことがあります。）
ワンルームなどの投資用物件は、埼玉りそな銀行・三井住友銀行などの住宅ローンとは別枠で融資をうけられることがあります。事前に確認が必要です。
三井住友ローンアンドファイナンスでは、金利は３．３％ほどかかりますが、
事業用ローンはだしてもらえるご相談はできます。（金利高いですね）
弊社では弊社の立地と歴史により「三鷹通り」沿いの借地権の分譲マンションに関しては、大手に負けない実績と事例（平成7年創業で現在24年目）を持っております。ほとんどのこのエリアの分譲マンションの賃貸の事例、売買の事例と取引をしておりますので、ご安心してご相談ください。
禅林寺さんが地主の分譲マンションに関しては、別の機会に書くことにします。こちらに関しても、地主さんに十分時間をもって前から事前のご相談をしていくことが大事です。あわてて地主さんのところにすぐに名義変更手続きをしてほしいと依頼しても断られますのでその点十分ご注意ください。
◎弊社が特に「賃貸で人気が高いためお勧めする分譲マンション賃貸」の物件は「第1位 コスモフォーラム三鷹」「第2位 ライオンズマンション三鷹第7」「第3位 ファシーネ三鷹ハイライズ（１ＬＤＫ中心）」「第４位 ライオンズプラザ三鷹」「第５位 パークノヴァ三鷹」
◎ネットで投資物件専門の業者がこのエリアでもいくつかワンルーム投資物件を出していますが、こういった不動産業者には「狼営業」をする業者も多いですから皆様ご用心下さい。弊社にも一度売却を依頼したら断れなくなったとか、専任から一般にしたい、業者を変えたいので依頼をやめたいと話をしたら態度が急変し、損害賠償請求すると脅されたお客様も実際にいらっしゃいました。
弊社では、「コスモフォーラム三鷹」「ライオンズマンション三鷹第７」「ライオンズプラザ三鷹」は特に「賃貸」も「売買」も「賃貸管理」も大得意としております。お困りの方一度ご相談にいらしてください。
また、こういったワンルームマンションの購入をお考えの方、購入を決める前（買い付け申し込みを入れる前）にご相談ください。
弊社では賃貸管理メニューとしては、①集金代行②入居者募集③退去立ち合いと精算業務④入居中のトラブル対応（修理手配ｏｒクレーム受付）⑤リフォーム⑥毎月の集金明細書作成送付⑦税務申告の弊社顧問税理士による無料相談までセットにした「賃料の５％」管理料がかかる「コミコミ５％フルコース」とご自身で入金管理はできる方向けの「（上記から①集金代行と⑥集金明細書作成発送を除いた）ライト３％プラン」「（お客様と事前に打ち合わせを行い業務内容と金額をリーズナブルな定額に設定をさせていただく）カスタマイズ定額プラン」があります。
お客様のニーズに合わせて賃貸の管理のご相談にも応じますので、現在他社にて管理を依頼されている方、投資物件の売却を依頼されている方もぜひ一度ご相談をしてみてください。
ご連絡ご相談は
電話０４２２－４２－００２１
ファックス０４２２－４２－００２２
メール info@mitakahomes.jp
担当：店長 平林 亮
