●2024年6月現在、三鷹市における不動産市況の全体の話として以下にご説明を致します。
コロナ前（約6年ほど前）から昨年年末くらいまでの傾向としては、「賃料は上りも下がりもせず、土地相場、戸建、分譲マンションなどの中古売買市場は高騰を続けてきておりました。
低金利の政策、普通のサラリーマンの投資への目覚め、海外投資家の日本物件の購入、不動産業者の高買いの影響もあり、物件価格は都内山手線内側南半分を中心に高騰をしてきました。
この流れが、山手線北側、山手線外側東側、西側と広がり、中央線沿線上においても、この流れは顕著となっておりました。
●今回不動産高騰の原因の一つに、ＡＩ査定の普及、ＳＮＳやアプリ等の不動産売却査定が増えたこと、
などにより、「いい値段がつけば売ってもよいかな」→「今売らないと損する」的な営業トークやネット不動産査定のあおりなどもいりまじり、だんだんと市場に高い金額で売却実績がたまって、それをもとに査定を作成をすると、ビックデータも高い査定価格が拾われるようになって、それが積み重なり査定価格自体が高めに出るようになってしまってきているという理由もあります。また、巷の大手不動産業者の熾烈なシェア獲得競争などもあいまって、今では「売れる値段での査定」を正直に出すとまずは「査定価格」で「負けてしまうと、次に話が進んでいかない傾向が強く、その結果、「市場に出して売却活動をした場合、3か月以内で売却可能な査定価格」が「不動産業者の売却依頼獲得のためには出しづらい環境となってきてしまっている」状態になってしまっております。
弊社も「ネット査定」及び「ＡＩ査定」を取り入れて、日々売却査定のお仕事もさせていただいておりますが、「今売れば高く売れるだろう」というお客様側の事前期待感がお客様との対応でまだ感じられます。
●大手不動産業者には、「安心感」「お客様も多いだろう」などという事前期待がありますが、
「一つ一つの仕事を丁寧にしてくれるかどうか」の点で私はお勧めしません。
どこの会社でもそうですが、特に大手不動産業者の営業マンは「会社から効率を求められています。」
そのため「ワンルーム1000万円」「売りにくい市場価格より高値を付けられた物件やその期待のある物件」「売りにくい転貸借契約の物件」「不適合接道の物件」など、「大手不動産営業マン」にとっては、「時間」「めんどう」「やりにくい」「経験と知識が必要な物件」はできるだけ敬遠をしたいところだし、あまり力を入れてもらえない可能性が高いと思われます。
高騰を続けていた不動産市況の今後を見る味方はいろいろな意見があるところではありますが、現在では、山手線南側で不動産買い取り業者の高買いした物件がさばけなくなってきており、物件がだぶついてきております。また、先日ではリーマンショック後では初めて、三鷹市上連雀の中古分譲マンション（買取業者が売っている物件）で、1年近く売れずに市場にでていて、このほど1200万円値引きにて価格変更→次の1ヶ月でまたさらに300万円程度の売値ダウンをするというような現象も起きてきています。
不動産業者が高値で仕入れてしまっている物件が売れないため、大幅に価格を下げて売り抜けようとしているのです。
実際、例えば、ワンルームマンションで言うと「ライオンズマンション三鷹第7・コスモフォーラム三鷹」などのマンションでは、つい2023年年末くらいまでは「物件価格1000万円以上で、それも1200万円などといったありえないくらい高い金額でしかし状に物件が出てこず、それでも売れていたため、新たな売却査定をする際にも1200万円以上で査定をしないと売却依頼も取れなかったのが、約5年から6年前までのこの物件の市場価格である800万円～950万円までの間で売りぬ出てくる現象が出てきております。
高値を続けていた物件価格が、約5年から6年ほど前の市場価格のラインに一部戻り始めているのです。
グラフで言えば、高値の頭（天井）をうって、グラフがたれはじめ、市場価格が間違いなく下がってきている状態と言えます。ただ、まだ市場価格はこの三鷹においてもまだまだ高い相場がゆるゆると下がってきている状態ですので、まだ売り時ではあります。
日銀の金融緩和（最低金利の見直し）、選挙、アメリカの大統領選挙などの影響、自然災害、戦争などの現象もあり、この先の1年の不動産市況はまた激動の時代を迎える可能性が高いです。
これから売却査定を依頼をしようとおもっているお客様に置かれましては、オンライン査定などのツールをうまく使い、「大手不動産業者の利点」のみうまく活用しながら、地場の不動産業者の信頼できるところに、任せて売却活動をするのがおそらくは一番良い結果を生むと思います。
弊社では、「不適合接道」「借地権の物件の売買」「権利関係が複雑な物件」「相続物件」「相続の対策による物件購入」「賃借人付きマンションの売買（オーナーチェンジ）」などのお手伝いは得意としております。もちろん、賃貸の仲介や管理も行っておりますので入居者への対応もでき、ワンストップにてお任せいただけます。
とことんお付き合いいたしますので、まずはご相談から。
ミタカホームズ 売却査定担当 田口周歩
売買統括 取締役 平林 亮
電話０４２２－４２－００２１
メール info@mitakahomes.jp
