〖三鷹市 おすすめ投資物件情報〗
◎今回は、三鷹市の人気のエリアでもある「南口」徒歩圏の「区分所有マンションのオーナーチェンジ物件」で特におすすめの物件と気になるポイントをご紹介します。
ポイント① 借地権のオーナーチェンジマンションを購入しよう！！
・三鷹駅南口の人気エリア（徒歩5分以内）
⇒該当マンション名 ・藤和三鷹コープ・藤和三鷹ホームズ・グローリオ
三鷹・藤和シティスクエア三鷹駅前・エルベ三鷹
ザ・タワー・三鷹南シティハウス
ライオンズプラザ三鷹・ライオンズプラザ三鷹駅前
パークノヴァ三鷹など
特徴としてこのエリアに建っている分譲マンションのワンルームがあるマン
ションは数少なく、ほぼすべて「借地権」のマンションとなっていること。
ここでいう「借地権」とは、「旧法借地権」のことで、土地は「八幡大神
社」もしくは「禅林寺」が所有している上に借地権の分譲マンションが建っ
ているという状態になっております。基本ファミリー物件が多いためワン
ルームのある物件は限られます。また、三鷹南口の駅前の中央通り沿いの
マンションは、基本的に「所有権」となっており、三鷹通り面の分譲マン
ションは違います。この中で一番のおすすめなのは、「事務所可」の物件
である「ライオンズプラザ三鷹」となります。価格目安はおおよそ約850
万円（オーナーチェンジ）から950万円程度、できれば900万円以下で買
いたいところです。「三鷹南シティハウス」もお勧めです。こちらは価格
目線900万円から1000万円まで オーナーチェンジでしたら900万円を目指して価格交渉をしていく感じです。空室の場合少し高くなります。1100万円程度まで。
ポイント② ここがねらい目徒歩５分から徒歩１０分圏内の借地権マンション
・三鷹駅南口人気エリア（徒歩10分以内）
⇒該当マンション ・ファシーネ三鷹ハイライズ・コスモフォーラム三鷹
・ライオンズマンション三鷹第7・ダイヤパレス三鷹
・ライオンズマンション三鷹第8・三鷹ダイカンプラ
ザ・ライオンズマンション三鷹さくら通りなど
このエリアの物件が一番売れていますし、弊社の管理物件のオーナー様も
この中でお勧めの「ライオンズマンション三鷹第7」「コスモフォーラム三
鷹」を好んで購入される方が多いのも特徴です。この三鷹通り沿いの物件は
「八幡大神社」が土地を所有している「旧法借地権」の分譲マンションで
す。基本的に「住宅ローン」で借地権のマンションを購入をする際の注意点としては、「転借権（土地の所有者が建物マンションを建てた事業者に土地を貸して、その事業者が区分所有者に「準共有持ち分」を持たせて転貸している物件）」の物件だと、住宅ローンが出ない、組めない場合が多いです。借地権でも土地の所有者が直接、分譲マンションの区分所有者に土地の準共有持ち分を貸している場合は住宅ローンをファミリータイプで組みたいという場合、所有権と概ね変わりなく融資してもらえる場合がほとんどです。事業用で投資物件でローンを借りる場合は、「八幡大神社の借地権のスケジュール」をしっかりと理解したうえで話を進めれば問題なく購入や売却をすることができます。
基本的に、売却をする人が「土地の名義変更手数料＝譲渡価格の３％」を支払う必要があります。購入する際には、所有権の物件より比較的安く購入をすることができますが、売却をする場合は、土地名義変更手数料の３％と業者さんに不動産仲介をお願いする際の仲介手数料の【（３％+6万円）×消費税】がかかりますので、売却時の経費計算をして手取りを計算をする際には気を付けましょう。
「コスモフォーラム三鷹」は東向きの南北両端から3件目ぐらいまでが目の前が開けていたり日当たりがあったりするので、「三鷹通りの騒音や排気ガスもなく静かでお勧めです」西向きも、高層階6階以上であれば、西側の山々が見えたりするお部屋はすごい西日ではありますが眺望もよくお勧めでもあります。西側の低層階や東側の各階真ん中の4部屋ぐらいはお勧めしません。
購入価格のおすすめは「850万円から900万円くらいまで」（オーナーチェンジ） 空室で出てきた場合、リフォームがしてあり自分が住む場合は1000万円超でもよいかもしれません。
また、コスモフォーラム三鷹のワンルームはライオンズマンション三鷹第7のお部屋と違うところがあり、建築時の流行で、「オール電化」となっていて
◎電気温水器（交換には約35万円くらいはします）電熱コンロ1口がついていますので、電気温水器がこれまで交換をされているかどうか、電熱コンロがＩＨクッキングヒーターに交換されているか が 購入する際にはチェックポイントとなります。
ただ、弊社では5件ほど事例がございますが「3点ユニットバス」を弊社オリジナルリフォームで「2点ユニット（洗面とバスタブ）とバストイレ別に改造し、洋室に作り付けのクロゼットを作って賃料を約5000円以上アップするご提案もしております。ちなみにこのリフォームをしてバストイレ別にしたお部屋は、退去前から予約で決まってしまう人気ぶり。興味を持った方はお問い合わせください。入居者の退去のタイミングでバストイレ別に改造をして、賃料収入のベースアップと他の部屋との差別化を図りましょう。
ﾗｲｵﾝｽﾞﾏﾝｼｮﾝ三鷹第7は、給湯器はガス給湯器で、コンロは電熱コンロ1口です。こちらは、3点ユニットから簡単にバストイレ別へリフォームはできません。（トイレタンクと洗面が一体型になっているから）全体を壊してｽｹﾙﾄﾝﾘﾌｫｰﾑをすればもちろん可能です。（お金かかっちゃいますよね）
ということで、弊社一押しは「コスモフォーラム三鷹」これに決まり！
購入するおすすめポイントは、三鷹通り沿いのマンションはおおむね借地権の30年間の更新の第1回目を済ませたばかりのマンションがほとんど。大規模修繕工事も完了したばかりのマンションが多く、これから大きなお金がかかることなく数年は持っていられるところが良いですね。
ポイント③ 借地権をよく知る「ミタカホームズ」に売却購入の依頼は相談
してだそう！！
借地権のマンションを購入をしたり、売却をする際には「都心の大手不動産業者」には依頼しないようにしよう。弊社を含め地元の不動産業者の方が、地主である「八幡大神社」「禅林寺」の「土地名義変更手続きのやり方や進め方」を熟知しているため、「スムーズな購入」「スムーズな売却」が可能。これを知らないで、進んでいくと決済が思うようなスケジュールでできなかったり、困ったことが起こることがあります。くれぐれもご注意ください。
三鷹ホームズでは三鷹エリアの借地権のマンションほぼ取扱実績があり、安心して「売却と購入」の依頼ができます。
ポイント④ 賃貸も強い提案力のある地元の会社に依頼をしよう！
弊社では、弊社で購入していただいた「オーナーチェンジ物件」購入者の方にサービスとして、弊社顧問税理士による購入して最初の１回目の納税相談を無料としております。確定申告の費用も割引対応をしてもらえます。
・賃貸中 ⇒賃貸中のクレームの対応や室内修理手配、更新作業手続きなど
煩わしい業務もオーナー様に代わって対応しております。
・退去時 ⇒賃借人が退去をする際には、「立ち合い業務」「リフォーム見積
もり」「精算業務」「リフォームのご提案」など、貸主様に代わ
り現地に行き「退去時写真撮影」借主との敷金精算時の交渉を行
います。
・リフォーム工事 ⇒ 取引をして実績のあるリフォーム業者数社より貸主様
にあったご提案のできる業者を選択し、リフォームの
見積もりから発注、作業後栗ニングアップ後の点検ま
で責任をもって行います。
・再募集のご提案 ⇒ 最低限のリフォームでこの賃料で大丈夫かなどを考慮
して、貸主様のご予算と貸し出し希望条件に合わせた
再募集の提案をしてまります。
・募集業務・契約業務 ⇒ アットホーム等の不動産ポータルサイトをはじめ
ホームページへの物件掲載、同業他社へ物件資料
の送付などより多くのお客様に弊社をハブとして
行き届くように公開をしてお客様の目に多く触れ
るようにいたします。保証会社の利用をお勧め
しますが、時と場合により連帯保証人での対応も
柔軟にしております。最新の契約書式を使用して
安心して契約をしていただくことができます。
というように、賃貸借契約の一連の流れを「ワンストップ」で弊社にお任せいただけます。賃貸管理のメニュー詳細については別の機会にご説明をさせて頂きます。
管理料に関しては弊社ではメニューによって違いますが、おおむねワンルームの分譲マンションの場合、ひと月管理料は最低価格として１部屋３０００円+税でお受けしております。詳細は担当 平林までお問い合わせください。
