不動産に投資する際、重要になるのがキャッシュフローです。
ここを理解し、しっかりと計画を立てたうえで投資を行わないと、帳簿上は黒字なのに実際は赤字で資金がまわらなくなる、という事態も起こりかねません。
今回は、不動産投資におけるキャッシュフローの意味と計算方法、注意すべきポイントについてご紹介します。
不動産投資におけるキャッシュフローの意味とは？
不動産投資におけるキャッシュフローは、ビジネスとは少し意味合いが異なります。
企業では、キャッシュフローというと資金の流れのことを指しますが、不動産投資では、家賃収入から必要経費やローンなどを差し引いてどのぐらい利益が手元に残るのか、を指すのが一般的です。
築年数が経っていない新しい不動産であっても、災害などによって予定にはない修繕が必要になる可能性もあります。
不動産を維持・管理する際のリスクを考えると、手元に現金を残しておくことは、基本かつとても重要なポイントなのです。
不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法
不動産投資におけるキャッシュフローは、以下のように計算します。
家賃収入 ― 経費 ― ローン返済額
経費には、不動産を管理するために必要な清掃費用、エレベーターのメンテナンス費用、修繕にかかる費用や税金などが含まれます。
不動産を購入する際の目安としては、家賃のうち経費が20～30％、返済に60％、キャッシュフロー（手元に残る利益）が10～20％程度と考えるとよいでしょう。
不動産投資でキャッシュフローを考える際のポイント
現金をより多く手元に残すためには、ローンの返済額をなるべく抑えることがポイントです。
同じ利回りの物件であったとしても、金利や融資年数によって月々のキャッシュフローに大きな差が出てくるため、返済計画を立てる際には注意が必要です。
たとえば、中古の木造物件などは、いくら高利回りの物件だったとしても耐用年数が短いため、返済期間も短くなりがちです。
融資期間が短いと月々の返済額の負担が大きくなるため、返済が完了するまで現金の確保が難しくなり、破綻のリスクが発生してしまいます。
不動産投資の初心者であれば、資産性が高いかどうかよりもキャッシュフローの確保を重視することが大切です。
毎月100万円は手元に残るようにするなど、まずは一定額のキャッシュフローを得ることを目標にし、無理のない範囲で投資を行ってみてください。
まとめ
不動産投資において、キャッシュフローを手元により多く残すことはとても重要です。
利回りだけでなく、経費や返済にかかる金額をしっかりシミュレーションしたうえで、計画的に投資を行うようにしましょう。
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